Maketten konut satışlarında tüketicilerin hakları

MAKETTEN KONUT SATIŞLARINDA TÜKETİCİLERİN HAKLARI NELERDİR?

Halk arasında maketten konut satışı olarak da tabir edilen ön ödemeli konut satış sistemi oldukça rağbet görmektedir. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun metninde  “Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.

Ülkemizin dört bir yanında yürümekte olan inşaat furyasının büyük çoğunluğu ön ödemeli satış sistemi ile finanse edilmektedir. Çoğunlukla tüketicinin ediminin tamamını sözleşmenin kurulmasından hemen sonra yerine getirdiği bu sistemde satıcının (inşaat firması, müteahhit firma ya da toprak sahibi) borçları ise; gelecekte ifa edilecek bir dizi taahhütlerden ibarettir. Tüketici, satıcının taahhütlerini sözleşme kurulurken reklam filmlerinden, kataloglardan , maket ve örnek daire tanıtımlarından ve satış temsilcilerinin renkli anlatımları ile  hayal gücünü kullanarak tasvir etmekte ve beklenti içine girmektedir. Tüketici tanıtımlardan edindiği tüm beklentilerini, karşılığını ödediği takdirde satıcıdan istemek hakkına doğal olarak sahiptir.

Genelde konu ile ilgili sorunlar, tüketicinin beklentilerin karşılanmamasından yani satıcının taahhütlerini ve borçlarını yerine getirmemesinden veya eksik ya da ayıplı ifadan kaynaklandığından, yazımızda tüketicinin haklarına vurgu yapacağız. Sözleşmenin kurulma aşamasından konutun teslimi sonrasına kadar geniş bir zaman dilimine yayılan dikkat edilmesi gereken hususları ve haklar dizisini şöyle özetleyebiliriz:

NELERE DİKKAT EDİLMELİ?

Satıcı, satış sözleşmesinin imzalanmasında en az bir gün önce bakanlıkça belirlenen hususları tüketiciye ön bilgilendirme formu ile vermek zorundadır.

Tüketici, sözleşme yapılabilmesi için yapı ruhsatının yani inşaat ruhsatının varlığını araştırmalıdır. Zira, yapı ruhsatı alınmamış bir projede ön ödemeli satış yapılamaz.

Satış sözleşmesi tapu siciline tescil edilmeli ve satış vaadi sözleşmesi mutlaka noterden yapılmalıdır. Noter harç ve masraflarından kaçınmak için şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmeler tüketicinin hak kaybına uğramasına sebep olabilir. Bu husus tüketicinin haklarının yazılı belge ile güvence altına alan en önemli unsurlardan biridir.

Tüketici konutunu banka kredisi ile almış olsa bile sözleşmenin akdedilmesinden 14 gün içinde hiçbir gerekçe göstermeden sözleşmeden cayma hakkına sahiptir. Satıcı, aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi 10 gün içinde iade etmekle yükümlüdür.

Satıcının konutu teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemez. Teslimden bahsedebilmek için tapuda kat irtifakının tüketici lehine tescil edilmesi ve aynı zamanda zilyetliğin tüketiciye geçmesi zorunludur.

Tüketicinin, ön ödemeli konut satış sözleşmesinden,  sözleşme tarihinden itibaren 24 ay içinde  hiç bir gerekçe göstermeden dönme hakkı vardır. Fakat burada dikkat edilmesi gereken husus satıcının, sözleşme değerine göre yasada belirtilen oranları geçmemek üzere tazminat isteme hakkı vardır. Ama satıcının tazminat isteme hakkını ortadan kaldıran istisnalar mevcuttur. Satıcının tazminat isteme hakkı ancak edimlerini hiç yerine getirmemesi ya da gereği gibi yerine getirmemesi halinde ortadan kalkar. Tüketicinin vefatı yahut kazanç elde etmekten yoksun hale düşmesi halinde de tazminatsız sözleşmeden dönme hakkı gündeme gelebilmektedir.

Sözleşmeye konu konutun tüketiciye tesliminden sonra gerek ortak alanların gerekse bağımsız bölümün eksik ya da ayıplı ifasından doğan sorunlarda ise; tüketiciye,  olayın özelliğine göre tercih edilebileceği seçimlik haklar verilmiştir. Sözleşmeden dönme , ayıbın ya da eksikliğin aynen giderimini isteme , bedel indirimi isteme veya mümkünse konutun muadili ile değiştirilmesini isteme temel seçimlik haklardır.

Ön ödemeli konut satışlarında inşaat eksik ve ayıplarının tespiti ve bu hususlardaki anlaşmazlıkların çözümünde Tüketici Mahkemeleri görevlidir. Tüketici mahkemelerinin iş yoğunluğunun yeni düzenlemeler ile artırılmasına rağmen sayılarındaki azlık sebebiyle yargılamaların yavaş yürüdüğü gözlemlendiğinden, gecikmesinde sakınca bulunan hallerde delil tespiti işlerinin Sulh Hukuk Mahkemelerinden talep edilmesi tüketici lehine olacaktır.

İnşaat noksan ve ayıplarının türüne, öğrenme zamanına göre dava zamanaşımı sürelerine dikkat edilmeli, baştan sona karmaşık ve teknik bir süreç gerektiren tüm bu konularda profesyonel hukuki yardım almaktan kaçınılmamalıdır.

Satıcının teslim süresine uyma, sözleşmeye, teknik ve idari şartnamelere uyma, imalatta işe özen gösterme borcu, ayıba karşı tekeffül borcu ve teslim borcunun yanı sıra kat mülkiyeti kanundan doğan borçları da bulunmaktadır. Kat mülkiyetini tesis etmek, ortak alanların yönetimi için geçici yönetimler oluşturmak gibi…

Uygulamada en çok karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri de satıcı inşaat firmaları tarafından konut tesliminden sonra özellikle noksan bırakılan ortak alan inşaatını tamamlama çalışmalarıyla ilgilidir. Oluşturulan geçici site yönetimleri eliyle fahiş aidatlar belirlenmek suretiyle ortak alanların noksanlarının tamamlanması ve veya ayıpların giderimi site yönetimi bütçesine yüklenebilmektedir. Bu konuda tüketicilerin uyanık davranıp geçici site yönetimlerinin defter , hesap ve kayıtlarını sorgulamalarında fayda vardır. Zira %5-10’lara varan oranlarda inşaat eksik ve ayıplarının giderimini ödedikleri aidatlar ile finanse ederek mükerrer bedel ödeme durumunda kalabilirler.

Ev sahibi olmak isteyen tüm okurlarımın hayallerine ve ihtiyaçlarına uygun, noksansız, sağlam bir konuta sahip olmasını dilerim.

Av. Gökhan AKSEL

İrtibat tel: (0212) 560 55 19

*Yazının her hakkı saklıdır.